不動産・住宅編 「知っていると知らないとでは○百万円の差？？」

家を建てる2

前回の土地の形状について書いたのことは、一般的な土地の捉えかたと
異なります。ここでは土地の形状について一般的なお話をしておきます。

形状でいいといわれるのは間口のある正方形、長方形の土地と
いうことになりますが、このバランスは間口の1～2倍が奥行きの
おおよその目安となります。

変形地や不整形地は価格が割安ということを書きましたが
建物を建築できる有効宅地部分が限られ、建物の形状が複雑になる
場合には、建築コストも上昇します。
ということは最初から、安い土地を購入すれば、売るときも安いということに
なります。そこで気になるのが建築コストということになります。

ここで強調したいのがタイトルです。

《知っていると知らないとでは○百万の差が》

◎しっかりとした資金計画をベースに
◎賢い土地の購入法
◎どこに頼むか工務店（設計士）
◎住宅ローンと保険の見直し

私は不動産コンサルタント、セラーズ、バイヤーズ
エージェントとしてお手伝いさせていただきます。

物件を探されている方へ
当社では物件情報をインターネットで公開しておりませんが、
ネット、業者間情報、チラシ、雑誌、新聞などの物件情報を
データベース化して、お客様のご希望に沿った物件情報をメール、
ＦＡＸにて逐次ご紹介しております。


不動産の無料相談
得する不動産購入法、工務店さんとの付き合い方、教えます。
ご予約はお電話で　054-238-0115

将来不動産業で独立したい、業務拡張として不動産事業を行いたい方
　不動産開業資金不要、独立採算システムをご紹介させていただきます。
　問い合わせは電話　054-238-0115　

家を建てる

最近、工務店や、設計士さんと会う機会が増えました。
不動産仲介ということで、土地を探していらっしゃるおお客様へ
情報提供させていただくお話をしています。

その話題の中で、家を建てる土地をについて考えてみました。

一般的なチェックポイントは

◎希望する地域、予算、土地の広さ、日当たり、地盤、
◎土地の整備状況（水道、ガス電気）自己負担の有無
◎近隣状況をお店の人に聞く、周りを歩いてみる
◎家相（中にはこだわる方もおります）
◎不動産屋を回ってみる

それでは次に土地の価格です。
土地と、建物とどちらを重視するかです。
利便性、土地の形状がいいところを望むのは当然のことですが、
当然それなりの価格となります。

しかし、土地も同じ地域でも形状や向き、買い方でかなり価格の
差がありますね。
建物はどうでしょう。仕様、設備次第というところでしょうか。
マンションや、アパート住んでいる方、また幼時期、学生のとき、
ご自宅土地の形状を気にされましたか？
知人の家に遊びに行って、家のことはいろいろと気になりますが
形状についての話題はとなると....。

放映が終了しビフォ＆アフターでは、三角地に立っている建物を
住みやすく、快適にするかをプランしていました。
狭い土地も同様です。

家族のライフスタイルを重視した家にウエイトを置いたとき、
土地の選択も変わってくるのではないかと思います。

家のプランが素晴らしければ、安い土地を探すということで
あれば、土地の形状の悪いところがから先に売れるなんてことが
あるかもしれませんね。

売れない土地もこの人のデザイン、この会社の建てたものなら
ということであれば、土地そのもの流通も活性化してくると
おもうのですが、希望地域で地形が悪くても土地が安い分、
建物に予算を向けられるということです。

物件を探されている方へ
当社では物件情報をインターネットで公開しておりませんが、
ネット、業者間情報、チラシ、雑誌、新聞などの物件情報を
データベース化して、お客様のご希望に沿った物件情報をメール、
ＦＡＸにて逐次ご紹介しております。


将来不動産業で独立したい、業務拡張として不動産事業を行いたい方
　不動産開業資金不要、独立採算システムをご紹介させていただきます。
　問い合わせは電話　054-238-0115　

メインホームページりニュアルします。

昨年作成しましたＨＰをりニュアルします。
来月には公開できると思います。


物件を探されている方へ
当社では物件情報をインターネットで公開しておりませんが、
ネット、業者間情報、チラシ、雑誌、新聞などの物件情報を
データベース化して、お客様のご希望に沿った物件情報をメール、
ＦＡＸにて逐次ご紹介しております。

将来不動産業で独立したい、業務拡張として不動産事業を行いたい方
　不動産開業資金不要、独立採算システムをご紹介させていただきます。
　問い合わせは電話　054-238-0115　

不動産物件を探す

不動産サイトに訪れる一般の方々のほとんどが、物件を探すという
目的でははないでしょうか。
サイトで検索し、物件を見つけることが容易になり、利用者も増えて
きております。特に賃貸物件は利用度が高くなってきました。
しかし、売買物件となると、インターネットだけでは、満足できる物件を
見つけられた方は少ないと思われます。

ネットではまだまだ売主から不動産業者に依頼されている物件が
すべて公開させているわけではありません。
希望物件を見つけ、購入するためには事前に資金計画を立てて
おくことが不可決ということをご理解いただき、希望条件を満たした
場合は、しっかり、不動産業者より物件の説明を聞き、その上で
早めに決断することをお勧めします。
自分がいいと思う物件は、他の方も同様です。
といっても迷われる物件は他の物件と比較しじっくり検討してください。
即決される方は、以前から数多く、物件を見ていろいろ
検討されたからこそ、早い決断ができるのです。

インターネットの利用法の一つに、業者を知ることが出来ます。
問い合わせに対しての対応です。
情報を容易に得られたとしても、しっかり消費者の立場で対応する
かどうかということも、いい物件を見つける要件にあげられます。

チラシ、広告で見つけた物件は業者を選ぶことができませんが、
安心できる業者や、担当者がいれば、その会社（人)を通じて
他の物件の問い合わせをしていただくことが可能です。
というのも不動産業界には、物件を取り扱う元付け、お客様を紹介する
客付けという業者間同士で行なうシステムが確立しているからです。

購入は複数の業者へ情報提供を依頼していく中で、必ず安心できる
業者や担当者が見つかります。

物件を探されている方へ
当社では物件情報をインターネットで公開しておりませんが、
ネット、業者間情報、チラシ、雑誌、新聞などの物件情報を
データベース化して、お客様のご希望に沿った物件情報をメール、
ＦＡＸにて逐次ご紹介しております。

将来不動産業で独立したい、業務拡張として不動産事業を行いたい方
　不動産開業資金不要、独立採算システムをご紹介させていただきます。
　問い合わせは電話　054-238-0115

タイトル/ブログ内容変更しました。

変更前のタイトル「不動産会社社長　Ｗｅｂ活用ドタバタ奮闘記」から
ブログタイトル、内容とも変更しました。
どうも以前のタイトルだと、個人ブログと内容が重なってきます。

ＨＰも自分では更新できないということもあり、、とても奮闘レベルまで
いきません。それこそＷｅｂ活用から見直していきます。

こちらのブログはテーマを絞り込み活用していくことにしました。
今年こそ、会社のＨＰを更新できる位のスキルをあげていきます。（汗....）

不動産取引の前に行なう媒介契約について

宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款（国土交通省）

媒介契約は宅地建物取引業者と購入・売却。交換の依頼者との間で
所定の媒介契約の内容を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に
交付しなければならないと定められたもので、業者と依頼者の間で起こる
トラブル回避を図るべく、複数の業者に依頼する場合、売主自ら購入者を
見つけた場合、報酬規定、報告義務、指定流通機構の登録など、
その媒介内容によって

一般媒介契約書
専属専任媒介契約書
専任媒介契約書
のいづれかを取り交わします。

昨年 媒介業務の内容を明確化するための
標準媒介契約約款の見直しの方向性が示されたことから、改正が
おこなわれました。

１　媒介契約書（以下「標準契約書」という。）の中で、媒介業者が
依頼者のために行う媒介業務として規定されているのは、専任
媒介契約及び専属専任媒介契約の契約書における依頼者への
業務処理状況の報告と、指定流通機構へno
目的物件の登録に関する事項及び「契約の成立に向けての積極的
努力」のみでした。
　　媒介契約は、多種多様な物件について様々な状況の下で締結
されるため、その内容も一律ではありません。
そこで媒介業者に対して共通に課されている法律上の義務や、
媒介業務として共通に行われる業務を記載すれば、消費者は
媒介業務の内容をより明確に理解することが可能となります。

2.　報告義務において文書郵送で行なうものとしておりますが、
電子メールでも可能となりました。
　　媒介業者にとって事務が合理化されるばかりでなく、依頼とっても
迅速に、かつ、どこでも業務状況処理報告をうけることができるという
利便性が認められたからです。

3.　業務処理状況の報告頻度や指定流通機構への登録期限については、
法令等が定める上限の範囲内で、空欄にして自由に記載できることと
なりました。。 また媒介契約の目的物件について売買の契約が成立
したときは、法律第34 条の2 第7 項の規定に基づき、当該契約に
関する情報を指定流通機構に通知し、当該契約に関する情報は、
当該指定流通機構から宅地建物業者に提供されるなど、指定流通
　　　機構のために利用される旨を標準契約書に明示することとする。

　この指定流通機構の登録、成約情報通知など実際登録、しなければ
　ならないのに登録されていない、成約されていないのに同業者の
　問い合わせに応じない業者もあります。
　不動産手数料を、売主、買主双方から得られるからなのですが、
　より多くの方に　情報を伝え、成約に向けて努力することに反し、
　依頼者の不利益になります。媒介業務の依頼者は必ずしも法律の規定に
　通じておらず、登録及び成約情報の通知が法律上の義務であることへの
　認識に乏しいから起こりうることから、最初に不動産業者との間で取り交わす
　媒介契約の内容を理解していただくことが重要なこととなります。

今日の日記はいかがでしたか
よかったらクリックしてください。
人気blogランキング

静岡のポータルにもぜひお越しください。


width=88height=31>

「筆界特定制度」

今年不動産登記法が改正され来年４月？にはといわれている「筆界特定制度」について吉田冬季測量事務所さんのＨＰをリンクしてきました。
消費者のかたにもわかりやすく説明してありました。

不動産取引において、土地の境界を事前に確認しておく必要ががあります。
隣地の方と筆界認識が不一致となった場合、今までは境界確定訴訟をしなければ解決できなかったこと問題点を検討し、その結果「筆界特定制度」が創設されました。

売主さんからの聞き取り調査において、地主さんしか知りえないことの中に、隣の家と仲が悪く、境界確認に協力してもらえないなんてこともありますから。
境界問題の決め手にとなるのが「境界石」です。いろいろな種類や形状がありますが、調査もこの境界石がある、無しで変わってきます。


静岡のポータルにもぜひお越しください。

現地調査

不動産　エスクロー調査　現地確認　

現地調査の目的は現地における問題点や疑問から、調査先である、市役所や法務局などで詳細を調べます。またこの過程でどこまで、どのように調査するのかというところで、宅地建物業法３５条、’重要事項の説明義務、４７条一項、告知に関する条項に関連してきます。

不動産会社では一般的に、専任の宅地建物取引主任者によって調査、重要事項の説明がなされますが、土地家屋調査士、測量士、建築士が行なう調査能力はないことから、専門家による調査依頼が増えてきました。
当然現地調査においても、調査の仕方も見方もプロが行なうものとは異なります。
建物を建てることでも、都市計画、建築基準法などの法的制限に違反だけでなく、土地や建物そのものの問題点、欠陥を見抜くことができます。

エスクロー調査における現地調査項目です。

1.　敷地現地調査

①敷地関係

□　敷地周りの寸法
□　隣接宅盤の高低差
□　地盤の沈下・変形
□　境界石発掘
□　境界石個数判定(調査書類必要)
□　境界線位置藺易判定(調査書類必要)
□　境界石の種類・形状・欠損
□　敷地境界線と建物の距離寸法
□　崖の高さ寸法
□　崖の斜度角計測判定
□　擁壁の高さ寸法
□　擁壁の亀裂チェック
□　プロック塀の萬さ寸法
□　ブロツク塀配金簡易判定
□　敷地有効部分の寸法
□　敷地現況図作成

②道路と敷地の関係

□　道路幅員の2点測量
□　道路境界石探索
□　道路境界石個数
□　道路境界石の種類・形状・欠損
□　道路境界線位置簡易判定（調査書類必要)
□　道路後退距離測定
□　必要な道路後退距離判定(調査書類必要)

③周辺環境

□　地元給排水管の有無
□　地元会館建設計画
□　地元協定の有無
□　高圧線の位置
□　調整池の有無
□　周辺道路の変形
□　公園の環境整備

④中古建物関係（建物調査項目にて紹介）


静岡のポータルにもぜひお越しください。

土地の調査

静岡県は東海地震対策のこともあり、地震に関する様々な情報を調べることができます。
【静岡県地震防災センター】

静岡県の表層地盤のゆれやすさを図でみることができます。

地域の地盤と地震被害 でさらに詳細を調べることができます。

地盤の種類や液状化現象についての説明は【構造屋さんの修行中　
地盤調査】を参考にさせていただきました。

私の住んでいるところは推定液状化危険度図から危険度　大　ということで液状化現象は、特に直接基礎の建築物に対して大打撃を与えるということで、建築士さんにアドバイスしててもらうことにしました。私の住宅兼オフィスは2×6工法で建築したのですが、壁が丈夫な分だけ土台になる基礎にも1.5倍の強さを加味していますので、阪神大震災の1.5倍の地震にも倒壊しない強度が保てるはずなのですが、工務店にも確認してみます。
あいにく土曜日なので来週早々にでも聞いてみよう。

静岡県の地質調査業協会のコラムも参考になりました。

土地購入時には地盤、地耐力調査（地盤の軟弱度を測定）が行なわれているか不動産業者に確認しましょう。この調査は一般住宅を建築するときに建築業者が義務付けられて、行なってくれるものですが、あとから土地改良の費用がかかることもあります。
購入後、地盤が悪いということの解約、損害賠償などの紛争事例もありますが、一般事例ではこのような土地の場合、近隣相場がすでに低いということもあるので売主は賠償責任を負われることがないため、購入前の土地のチェックはかなり重要なことなのです。
購入前に土地の歴史を知ることで、自然災害の損害を回避できることも多々あります。
注意すべきは、不動産業者が一般的に行なう重量事項説明には、業者には専門的な調査能力がないため、地質、地盤調査を実施したか否かという告知のみとなりますが、当社が行なうエスクロー調査は専門家と共に行なうため、
もう一歩踏み込んだ調査データが提供されます。

1.　現地調査
２.　法務局調査
3.　役所調査
4. 　設備調査
5 　照合現地調査（1～4の調査後、再度現地確認）

静岡のポータルにもぜひお越しください。

不動産ジャパンの不動産取引きのお役立ち情報

不動産ジャパン

去る、２００３年１０月８日、不動産流通４団体の総合サイト「不動産ジャパン」がスタートしました。 全国の不動産業者のほぼ１００％を網羅、スタート時の物件情報２０万件を一元的に検索できるサイトです。このサイトの利用で、不動産間で流通していた物件の情報が、一般消費者にも公開されています。
ということはインターネットを利用すれば不動産のお店にいかなくても業者と同じ物件情報が簡単に調べられます。
サイトマップにある不動産取引きのお役立ち情報は図解形式でわかりやすいと思います。
お奨めリンク先です。

不動産取引の基礎知識

1. 不動産取引の基本的な流れ
2. 不動産取引の基礎(要点)
3. 「宅地建物取引業」とは
4. 不動産取引の仕組み
5. 不動産取引のプロセスにおける宅建業者の役割
6. 不動産取引の具体的な流れ(売買の例)
7. 媒介(仲介)契約の種類
8. 不動産流通の近代化

・住まいを売る
・住まいを買う
・住まいを借りる
・住まいを貸す

不動産取引きの重要チェックシート

契約の基礎知識 住宅ローン

不動産広告の見方

静岡のポータルにもぜひお越しください。